Проведение капитального ремонта МКД до срока

Главная » Правовое просвещение » Статьи и публикации
    7 августа 2015  |  Просмотров: 326
Проведение капитального ремонта МКД до срока, определенного региональной программой капитального ремонта, силами управляющей организации

Автор: Нестеренко Д.А. юрист-эксперт ОН "Городское хозяйство и ЖКХ "ЗАО "МЦФЭР"
Тема: Капитальный ремонт
Статьей 168 Жилищного кодекса РФ установлено, что предельные сроки проведения капитального ремонта общего имущества в МКД определяются региональной программой капитального ремонта.
Региональная программа капитального ремонта формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта РФ, который может достигать тридцати лет и более.
Однако, собственники помещений в некоторых МКД хотят поручить "своей" управляющей организации провести капитальный ремонт отдельных элементов МКД, не дожидаясь срока, установленного региональной программой капитального ремонта.
Рассмотрим эту возможность подробней.
Согласно ст. 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в этом доме.
При этом собственники помещений в МКД в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление этим домом, регионального оператора либо по собственной инициативе.
Частью 4.1 ст. 170 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в МКД вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта.
Для успешной реализации такого решения необходимо соблюдение условия о том, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.
Согласно ч. 5 ст. 189 ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества в этом МКД должны быть определены или утверждены:
* перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
* смета расходов на капитальный ремонт;
* сроки проведения капитального ремонта;
* источники финансирования капитального ремонта;
лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Что касается выбора исполнителя, который может выполнять работы в рамках проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, необходимо отметить, что он напрямую зависит от избранного собственниками помещений в МКД способа формирования фонда капитального ремонта.
В случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, согласно п. 3 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ региональный оператор осуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, обязан привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры (ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). При этом выбор им подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД согласно ч. 5 ст. 182 ЖК РФ осуществляется в порядке, установленном Правительством РФ.
Источник - http://www.gkh.ru/journals/2707/100185/



Куда спрячут графу «общедомовые нужды»

Главная » Правовое просвещение » Статьи и публикации
    4 августа 2015  |  Просмотров: 412
Куда спрячут графу «общедомовые нужды»

Плата за ресурсы, потребленные на ОДН, будет входить в плату за жилищные услуги, а ее размер ограничен региональным нормативом.
Сфера ЖКХ не дает покоя законодателям. Изменения в законы и постановления вносятся круглогодично, и уже мало кто верит, что реформа ЖКХ когда-нибудь закончится. Прежде всего потому, что никто не знает конкретной конечной цели. Как следствие, законотворцы действуют методом проб и ошибок. И вот пока люди заняты своими дачами и огородами, подоспели новые поправки.
Ошибка в квитанции
Итак, пробежимся по списку нововведений. Вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, инициированные Минстроем России (закон № 176 ФЗ). Теперь за некачественное предоставление услуг и за неверные квитанции УК будет обязана уплатить потребителю штраф, размер и порядок которого установит правительство РФ. Головной боли это нововведение коммунальщикам добавит несомненно, но, с другой стороны, заставит их ответственней относиться к выполнению своих обязанностей. Ведь на практике ошибка бухгалтерии является только проблемой жильца. Именно ему приходится тратить свое время и нервы на восстановление справедливости. Сейчас кивание на ошибку некой компьютерной программы уже не будет служить оправданием — придется раскошелиться.
Подделка подписей
Поправками вводится также очно-заочная форма голосования на общедомовом собрании: активные жильцы (в череповецком варианте — совет дома и примкнувшие к нему граждане) вырабатывают проект решения, а затем он доводится до остальных граждан, которые в заочной форме подписывают протоколы. Сами протоколы получают статус официального документа, что предполагает уголовную ответственность за их подделку.
В этом плане у УК грехов тоже накопилось порядком. Раньше действенных рычагов наказать за подделку подписей в протоколе собраний не было. Максимум — признание протокола недействительным, отмена решения собрания и, может быть, административное наказание пойманного за руку. Теперь риски любителей пойти легким путем значительно возрастают.
Расходы на ОДН
Еще один важнейший пункт вступит в силу с апреля 2016 года и может вызвать новую волну обсуждений. Плата за ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, будет входить в плату за жилищные услуги, а ее размер ограничен региональным нормативом. К чему это может привести?
«Благодаря этому уйдут в прошлое споры о размерах начислений, тщетные попытки жильцов проверить их обоснованность, а также обременение добросовестных потребителей оплатой всех „небалансов“ по дому», — подчеркнул заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, главный государственный жилищный инспектор РФ Андрей Чибис.
А споры действительно идут нешуточные. В каждом доме свои претензии к начислениям, но конфликты возникают ежемесячно. В полной мере собственники жилья все равно не разобрались, как эти злополучные «общедомовые нужды» рассчитываются и почему они резко выросли после перехода на прямые расчеты с ресурсниками.
Куда же денутся эти расходы, если они действительно имеют место? Их включат в тариф на содержание и текущий ремонт жилья. То есть они вернутся туда, где и были когда-то. Расходы на ОДН хотели сделать прозрачными, но, судя по всему, не получилось. Это во-первых. Во-вторых, этот шаг никоим образом не простимулировал экономию ресурсов. Так как жильцов в многоквартирном доме очень много, то надежда на то, что все будут стараться экономить (хотя бы выключать свет в подъезде утром и закрывать окна и двери в подъездах), не оправдалась. Если сейчас отнести эти расходы снова на баланс обслуживающей дом компании, то есть шанс, что в борьбе за сокращение собственных издержек она попытается экономить ресурсы силами своих сотрудников.
Нормативы
Жильцы будут обязаны платить за ОДН, но в размере, не превышающем установленные в регионе нормативы. При этом для того, чтобы управляющая компания подняла тариф на содержание жилья на размер платы за ОДН, согласно законодательству, нет необходимости проводить общее собрание собственников дома. По крайней мере, на этом этапе, возможно, обойдется без скандалов, так как люди крайне неохотно голосуют за повышение тарифов, не говоря уже о том, что граждан невероятно трудно убедить вообще прийти на собрание. А вот за расходы на общедомовые нужды, превышающие установленный норматив, будет теперь отвечать рублем УК. Предполагается, что с 1 сентября 2015 года Региональная энергетическая комиссия должна принять нормативы потребления для каждой категории домов, по которым уже с 2016 года будут производиться начисления. Законодатели обещают, что эти нормативы будут очень детальными и коснутся едва ли не каждой лампочки.
Снимет ли эта мера все вопросы? Фактически нам предлагается фиксированная плата за ОДН. То есть экономить на общих расходах жильцам становится вообще не интересно. В МКД с общедомовыми приборами учета будет видна разница между реальным потреблением дома и нормативным. Она станет иметь значение только для УК — это будет либо ее доход, либо убыток. Жильцам без разницы — они платят по нормативу. Но за установку общедомового прибора заплатили или заплатят именно жильцы. То есть вместо одних противоречий получаем другие. И конца этому не видно...
Источник: Медиа-Центр
Владимир Сентябрев



Порядок проведения общего собрания МКД в форме совместного присутствия собственников

Главная » Правовое просвещение » Статьи и публикации
    9 июля 2015  |  Просмотров: 364
Порядок проведения общего собрания МКД в форме совместного присутствия собственников

От того, как будет организовано и проведено общее собрание собственников помещений в МКД зависит конечный результат, ради которого и созывалось собрание, а его решения признаны законными или будут легко оспоримыми.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД в форме совместного присутствия собственников Жилищным кодексом РФ детально не регламентируется.
Следовательно, такое собрание может проводиться так, как удобно собственникам. Однако, исходя из требований, предъявляемых к порядку проведения общего собрания собственников помещений в МКД, принятия решений, наличия кворума такого собрания, а также оформления документов, связанных с его проведением (смотри стать 44-48 ЖК РФ), можно сделать вывод, что порядок проведения общего собрания должен быть четко выстроен.
Порядок проведения такого собрания целесообразно разделить на несколько этапов.
Регистрация собственников помещений, принявших участие в общем собрании.
Данный этап играет важную роль и проводится для того, чтобы подтвердить наличие кворума собрания и легитимность его решений. Чтобы данный этап прошел четко и слаженно, необходимо:
* заранее подготовить реестр собственников помещений;
* назначить регистраторов и объяснить им круг полномочий;
* зарегистрировать собственников, желающих принять участие в общем собрании (их законных представителей).
При регистрации собственники помещений должны предъявить документы, удостоверяющие личность, правоустанавливающие документы на помещение, а их представители, в дополнение к указанным документам, доверенность, оформленную в установленном законом порядке.
Конечным результатом данного этапа является подсчет голосов для подтверждения наличия кворума или его отсутствия.
Проведение общего собрания.
Данный этап состоит из следующий частей:
1. Официальное открытие собрания и избрание всех его выборных органов:
* председателя;
* секретаря;
* счетной комиссии и т.д.
2. Утверждение регламента, повестки дня собрания, докладчиков и порядка голосования по вопросам повестки дня.
При этом следует учитывать, что общее собрание собственников помещений в МКД не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).
Данную часть собрания ведет его председатель.
3. Рассмотрение вопросов повестки дня собрания:
* выступление докладчиков по вопросам повестки дня;
* прения по каждому вопросу повестки дня;
* голосование по каждому по вопросу повестки дня.
4. Подведение итогов общего собрания:
* подсчет голосов по каждому вопросу повестки дня;
* оглашение проекта решений собрания.
5. Оформление следующих документов общего собрания собственников помещений в МКД:
* протокол счетной комиссии;
* протокол общего собрания;
* сообщение о решениях, принятых общим собранием, а также об итогах голосования.
Не следует забывать, что размещение информации о решениях, принятых на общем собрании собственников помещений в МКД обязательно.
Информация (протокол общего собрания собственников помещений в МКД) размещается в месте, определенном общим собранием и доступном для всех собственников помещений в МКД.
http://www.gkh.ru/about/news/94350 http://www.gkh.ru/about/news/94350



Жильцов ветхого жилья могут лишить возможности выбирать управляющую компанию

Главная » Правовое просвещение » Статьи и публикации
    3 июля 2015  |  Просмотров: 350
Жильцов ветхого жилья могут лишить возможности выбирать управляющую компанию
2 июля
Минстрой передаст многоквартирные дома с высокой степенью износа в управление государственным и муниципальным компаниям (ГУПам и МУПам). Как выяснили «Известия», такая передача предусмотрена проектом «Стратегии развития ЖКХ до 2020 года», который разрабатывает ведомство.
Бизнес-сообщество критически восприняло эту инициативу. В частности, подобное усиление опеки со стороны госорганов подвергла критики «Опора России». По ее мнению, это «не только тормозит развитие, но и отбрасывает отрасль назад на несколько десятилетий».
Позиция «Опоры России» представлена в письме к главе Минстроя Михаилу Меню. В нем говорится, что проект «Стратегии» направлен на снижение конкуренции на рынке управления жилым фондом и его монополизации МУПами и ГУПами.
При этом, как говорится в письме, для собственников не предусмотрены инструменты влияния на деятельность госуправляющих. Рыночные механизмы контроля за работой управляющего, которые заложены в Жилищном кодексе, могут натолкнуться на административные барьеры. То есть ни решения общего собрания собственников жилья, ни их жалобы не станут гарантией смены госуправляющего. «Сегодня многие граждане уже выражают недовольство тем, что не могут уйти от МУПов к частным компаниям», —отмечает в письме «Опора России».
Такие подходы, считает бизнес-сообщество, препятствуют развитию отрасли и возвращают ее к тому периоду, когда многоквартирными домами управляли государственные хозрасчетные организации — ЖЭКи.
Еще 10 лет назад государство приняло решение снять с себя ответственность за содержание жилого фонда. Так, 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, который предусматривает передачу жилого фонда частным УК, а также существенно расширяет возможности самоуправления граждан в жилищной сфере. Наиболее перспективной формой управления на тот момент было признано Товарищество собственников жилья (ТСЖ).
«Рынок управления жилым фондом, — выражает в письме свою позицию «Опора России», — не нуждается во всеобъемлющей регламентации для достижения высокого качества предоставляемых услуг по доступной цене. Представляется необходимым развивать отрасль на принципах рыночной конкуренции».
При этом проблему ветхих домов, по которым нередко установлен такой тариф, что не всегда возможно содержать их на должном уровне, бизнес-сообщество предлагает решить иным способом. Рыночным механизмом в данной ситуации, указывает «Опора России», могло бы стать субсидирование тарифа на обслуживание таких домов. Ведь эти недостающие средства в любом случае предполагается выделить на их содержание МУПам и ГУПам.
«Опора России» указывает на необходимость существенной доработки проекта «Стратегии», а также предлагает главе Минстроя инициировать на площадках экспертного сообщества «обсуждение и профессиональную проработку» документа.
Руководитель комиссии по ЖКХ «Опоры России» Полина Денисова отметила, что проект Стратегии предлагает регулятивный подход к рынку. При этом, по ее словам, игнорируются те рыночные механизмы, которые можно было бы задействовать.
— Целью реформы, безусловно, должны быть удобство и комфорт потребителей, но этого можно достигнуть только на платформе развития конкуренции, использования рыночных механизмов. Ведь частный сектор в отличие от муниципального показывает гораздо более высокое качество оказываемых услуг, — говорит Денисова.
Директор Института проблем ценообразования и регулирования естественных монополий ВШЭ Илья Долматов указал на необходимость присутствия государства на рынке управления жилым фондом и установления им правил игры.
— Тогда как вопрос, касающийся степени участия государства, требует дополнительного обсуждения. При этом важно предусмотреть наличие рыночных механизмов, чтобы управляющие компании в борьбе за потребителя повышали качество оказываемых услуг. В то же время следует не допустить ситуации постоянного увеличения объема субсидий, выделяемых государством на содержание ветхих домов, — говорит Долматов.
Исходя из текста проекта «Стратегии», объем жилищного фонда в России составляет 3,3 млрд кв. м. Из них около 2,2 млрд кв. м (67% от общего объема) приходится на долю многоквартирных домов, порядка 1 млрд кв. м — индивидуальных.
Руководитель юридического отдела аутсорсинг-компании «Интеркомп» Наталья Куркина отмечает, что, по различным оценкам, объем ветхого и аварийного жилья в многоквартирных домах, имеющих износ более 66%, составляет около 56,9 млн кв. м. Из них на долю ветхого жилья приходится 38,4 млн кв. м, аварийного — 18,6 млн кв. м.
Управляющий партнер «M9 development» Максим Морозов добавил, что по России в зависимости от региона доля ветхого жилья колеблется на уровне 10–25%. В Москве эта цифра находится на уровне 5–7%.
— Государство решило сосредоточить все многоквартирные дома с высокой степенью износа в одних руках — передать их МУПам и ГУПам, — говорит Морозов. — Они подотчетны государству, и с ними решить проблему с точки зрения административного ресурса проще.
В Минстрое не ответили на запрос издания.
Источник: ЦНИС



Раскрытие управляющими организациями информации в ГИС ЖКХ

Главная » Правовое просвещение » Статьи и публикации
    19 июня 2015  |  Просмотров: 441
Раскрытие управляющими организациями информации в ГИС ЖКХ

Необходимо дать некоторые пояснения по вопросам раскрытия информации в ГИС ЖКХ организациями, осуществляющими деятельность по управлению МКД.
Обязана ли управляющая организация раскрывать информацию в ГИС ЖКХ с 01.05.2015?
Согласно части 4 статьи 12 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, которые являются поставщиками информации, обязаны размещать в системе информацию, предусмотренную Федеральным законом от 21.07.2014 № 209-ФЗ, с 01.07.2016, но не ранее ввода системы в эксплуатацию.
В случае, если законодательством Российской Федерации для поставщиков информации установлен более ранний срок размещения информации в системе, поставщики информации обязаны размещать в системе такую информацию в сроки, установленные законодательством Российской Федерации (например, при принятии субъектом РФ решения о вводе в эксплуатацию системы ГИС ЖКХ).
При этом, в силу ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" с 01.05.2015 лицензиат (УО, получившая лицензию) обязан размещать в ГИС ЖКХ сведения о МКД, деятельность по управлению которыми он осуществляет.
В каких форматах размещаются электронные документы в ГИС ЖКХ?
Данные требования определены приказом Минкомсвязи России и Минстроя России от 23.03.2015 № 88/203/пр "Об утверждении форматов электронных документов, размещаемых в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства", согласно которому электронные документы размещаются в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее - система) в следующих форматах:
а) нормативные правовые акты - в виде текстовых файлов в формате PDF или PDF/A;
б) иные текстовые документы - в виде текстовых файлов в формате PDF, .doc, .docx или RTF, документы в виде таблиц также могут размещаться в формате.xls, .xlsx;
в) графические материалы - в виде файлов в формате JPEG или TIF.
Файлы, размещаемые в системе и содержащие нормативные правовые акты и иные текстовые документы, должны допускать возможность поиска и копирования произвольного фрагмента текста в таких файлах. *Размер любого файла, размещаемого в системе, не должен превышать 50 мегабайт.
Электронные документы и иная информация, размещаемые в системе, должны быть доступны для чтения, читаемы, а информация, подлежащая прочтению, не должна быть зашифрована или защищена программными средствами, не позволяющими осуществить ознакомление с ее содержанием без средств расшифровки.
http://www.gkh.ru/journals/2707/99429




ДЕЙСТВУЮЩИЕ ПРОЕКТЫ: 1.Проект "Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг в отдаленных районах Приморского края"; 2.Проект "Повышение общественной активности граждан в Приморском крае"


Новости проектов
Мероприятия проектов
Оценки эффективности проектов

"Социально ориентированные НКО Приморья, ДВФО и Забайкалья"

Новости СО НКО
Методические материалы
Перечень организаций

Комфортная городская среда


Новости
Документы
Методические материалы