Ответственность по новым правилам Гражданского кодекса. Новые положения о неустойке и процентах

Главная » Правовое просвещение » Статьи и публикации
    19 ноября 2015  |  Просмотров: 484
Ответственность по новым правилам Гражданского кодекса. Новые положения о неустойке и процентах
Журнал "Управление многоквартирным домом", № 11, 2015
Автор: С.А. Киракосян, канд. юрид. наук, доцент, партнер фирмы «Эсток-Консалтинг» (г. Новороссийск)
Тема: Судебная практика
С июня 2015 г. в Гражданском кодексе произошли серьезные изменения в положениях об ответственности. Большая их часть касается, прежде всего, коммерческих организаций. И хотя новые положения уже применяются, однако выводы судов по этим вопросам противоречивые, и без наработки соответствующей судебно-арбитражной практики и в особенности разъяснений Верховного суда РФ применять новые положения об ответственности будет сложно.
Проценты по денежному обязательству
Самой спорной в применении и опасной для коммерческих организаций оказалась ст. 317.1 ГК РФ, установившая режим законных процентов. По своей природе законные проценты – это отнюдь не санкции, а своего рода плата за правомерное пользование чужими денежными средствами. Они начисляются по денежным обязательствам, возникающим между коммерческими организациями (например, по договорам между управляющими и ресурсоснабжающими, подрядными организациями). Размер процентов определяется ставкой рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в соответствующие периоды.
Будьте внимательны, законные проценты в коммерческих договорах действуют по умолчанию сторон, если иное не предусмотрено в законе или договоре. То есть, ресурсоснабжающая организация (РСО) по умолчанию имеет право на получение с управляющей организации (УО) законных процентов на сумму долга на основании п. 1 ст. 317.1 ГК РФ. Для того чтобы проценты не начислялись, об этом должно быть сделано специальное указание в договоре.
Нерешенным остается ряд следующих вопросов.
Можно ли начислять законные проценты по договорам с отсрочкой платежа (при авансовых платежах)?
В сложившейся практике подрядных договоров распространены авансовые платежи с окончательным расчетом после подписания акта выполненных работ, оказанных услуг. Получается, что при оплате работ (услуг) после их выполнения (оказания) заказчик получает возможность определенное время пользоваться причитающимися подрядчику (исполнителю) денежными средствами. Отсюда отсрочка (рассрочка) оплаты работ (услуг) рассматривается судами как предоставление заказчику коммерческого кредита (п. 1 ст. 823 ГК РФ). Если по условиям договора предусмотрена уплата процентов за пользование коммерческим кредитом, то проценты на основании п. 1 ст. 317.1 ГК РФ одновременно начисляться не могут. В этом случае подлежат применению, прежде всего, специальные правила о коммерческом кредите. Несмотря на столь однозначный вывод в судебной практике все же иногда встречаются дела о начислении процентов на проценты (сложных процентов). При этом суды ссылаются на возможность применения сложных процентов к отношениям между коммерческими субъектами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, ссылаясь на п. 2 ст. 317.1 ГК РФ.
Применяется ли ст. 317.1 ГК РФ к договорам, заключенным до 1 июня 2015 г.?
Арбитражные суды по меньшей мере удивляют своими непредсказуемыми выводами. Одни суды, несмотря на запрет обратной силы закона, делают вывод о возможности взыскания законных процентов по договорам, заключенным до 1 июня 2015 г.
Пример
В одном из судебных дел договор оказания услуг был заключен в июне 2012 г., но, несмотря на это, Арбитражный суд Кемеровской области посчитал возможным начисление процентов по ст. 317.1 ГК РФ (решение от 14.08.2015 по делу № А27-11552/2015).
В рамках одного из дел суд взыскал законные проценты наряду с неустойкой (решение Арбитражного суда Москвы от 14.08.2015 по делу № А40-110772/15).
Другие суды взыскивают проценты по ранее заключенным договорам, указывая, что законные проценты подлежат начислению лишь с 1 июня 2015 г.
И, наконец, существует третий подход, который, на наш взгляд, полностью соответствует букве и духу закона. Так, суды указывают, что к правоотношениям, возникшим из договоров, заключенных до 1 июня 2015 г. не применяются положения ст. 317.1 ГК РФ, поскольку указанные правоотношения, а также права и обязанности сторон, в т. ч. обязанность по оплате стоимости выполненных работ, оказанных услуг, возникли до дня вступления в силу изменений в Гражданский кодекс. Например, решение Арбитражного суда Самарской области от 23.07.2015 по делу № А55-8323/2015, такого же мнения придерживается Арбитражный суд Орловской области в решении от 17.08.2015 по делу № А48–3660/2015.
Правильным такой подход судов представляется не только из-за недопустимости обратной силы норм Гражданского кодекса, но и по причине закрепленного в нем начала добросовестности. В договорных отношениях добросовестность предполагает, что сторона, заключившая договор на определенных условиях и предоставившая другой стороне отсрочку (рассрочку), не должна в последующем создавать финансовых обременений другой стороне, если последняя своевременно и в полном объеме выполняла взятые на себя обязательства. По сути, все сводится к тому, что одна сторона не должна эксплуатировать новые правовые институты в целях собственного обогащения. Даже тот факт, что законные проценты не являются санкцией, не может свидетельствовать о правомерности возложения на контрагента дополнительного финансового бремени. Подобный подход вряд ли укрепит сотрудничество и хозяйственные связи.
В виду существующих рисков недобросовестного начисления процентов по ст. 317.1 ГК РФ по договорам, заключенным до 1 июня 2015 г., рекомендуем к ранее заключенным договорам составить дополнительное соглашение, а в новые сразу включать специальную оговорку о неприменении ст. 317.1 ГК РФ.
РЕКОМЕНДАЦИЯ
Образец формулировки для договора или дополнительного соглашения: «На денежные обязательства, возникшие из настоящего договора №___ от ________ не распространяется ст. 317.1 ГК РФ и законные проценты не подлежат начислению».
Также стороны могут предусмотреть в договоре условие об ином размере законных процентов. Ведь не стоит забывать, что ст. 317.1 ГК РФ является диспозитивной,* и стороны могут самостоятельно определить размер процентов.
Более подробно о новых положениях о неустойке и уменьшении ее размера, процентах при нарушении денежных обязательств, штрафе за неисполнение обязательства в натуре и компенсации потерь читайте в №11 2015 журнала "Управление многоквартирным домом".
http://www.gkh.ru/journals/9637/101502


«О внесении изменения в статью 162 Жилищного кодекса Российской Федерации

Главная » Правовое просвещение » Статьи и публикации
    3 ноября 2015  |  Просмотров: 367
Предлагается установить срок для подачи заявлений о прекращении договора управления многоквартирным домом
 
Срок, в который стороны договора об управлении многоквартирным домом должны известить орган местного самоуправления о своем решении не продлевать срок его действия, может быть законодательно закреплен. Соответствующий законопроект внесен на рассмотрение Госдумы Законодательным Собранием Пермского края.

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к проекту федерального закона «О внесении изменения
в статью 162 Жилищного кодекса Российской Федерации
В соответствии с частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были им предусмотрены. Следовательно, если ни одна из сторон не заявила
о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, то действие указанного договора пролонгируется
на установленный в договоре срок без изменения условий договора.
Жилищный кодекс Российской Федерации  не устанавливает срок направления заявления о прекращении договора управления, поэтому сторона вправе направлять его в любое время,  до наступления  последнего дня срока действия договора. При этом управляющей организации в соответствии
с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо исполнить обязанность по передаче технической документации
на многоквартирный дом за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.
Предлагаемые законопроектом  изменения, предусматривающие установление срока, когда стороны должны известить о своем намерении
не продлевать срок действия договора,  позволят упорядочить деятельность
по управлению многоквартирным домом, а также дадут возможность органам местного самоуправления в случае необходимости в установленном законодательством порядке провести открытый конкурс по отбору другой управляющей организации и не допустить перерыва в управлении многоквартирным домом, что, в свою очередь, позволит обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также непрерывное предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирных домах.



Меняются тарифы в сфере обращения с отходами

Главная » Правовое просвещение » Статьи и публикации
    28 октября 2015  |  Просмотров: 465
Меняются тарифы в сфере обращения с отходами

27 Октября 2015
С 1 января 2016 года в сфере обращения с твердыми коммунальными отходами (ТКО) будут действовать новые правила регулирования тарифов, что отразится в том числе на существующих и будущих концессионерах. ФАС уже подготовлен проект постановления правительства РФ об основах ценообразования в сфере обращения с ТКО, которое планируется принять к началу нового года. Проект призван служить основным нормативно-правовым актом, регулирующим вопросы установления тарифов операторам по обращению с ТКО (ФЗ "Об отходах производства и потребления" содержит лишь общие положения о видах тарифов и видах регулируемой деятельности), что объясняет его высокую значимость для участников рынка.
Документ отражает основные тенденции развития федерального законодательства в области экологии, вводит новые для отрасли тарифного регулирования понятия, при этом содержит некоторые положения, которые неоднозначно могут проявиться при реализации экологических проектов ГЧП. Во-первых, государственному регулированию подлежат не цены на услуги регионального оператора и операторов по обращению с ТКО, а только верхний предел таких цен для каждого оператора. Иными словами, операторы осуществляют регулируемые виды деятельности по ценам, которые определены соглашением сторон, но не должны превышать предельные тарифы, установленные органом власти субъекта РФ.
Проблема в том, что цены по договорам между операторами и региональным оператором могут быть необоснованно занижены последним. Проект не содержит каких-либо ограничений по минимальному пределу тарифов, что может повлечь возможные злоупотребления со стороны регионального оператора. Для концессионеров это может иметь последствия в части возврата вложенных инвестиций: орган регулирования установит предельный тариф, обеспечивающий возврат всех капитальных вложений в проект, но цена по договору с региональным оператором может быть ниже установленного тарифа, в связи с чем концессионер будет лишен возможности вернуть инвестированный капитал в установленные сроки.
Этот риск также усугубляется тем, что для регионального оператора установлены ограничения по включению отдельных расходов в тариф. Так, в едином тарифе на услугу регионального оператора не будут учитываться его затраты на обработку и утилизацию ТКО, что может привести в качестве возможных трендов к снижению цен по договору с операторами (концессионерами) на обработку и утилизацию отходов.
Во-вторых, в проекте говорится всего о двух возможных методах регулирования: метод экономически обоснованных расходов и метод индексации. Метод обеспечения доходности инвестированного капитала (RAB-регулирование) не предусматривается. Вместе с тем прочие регулируемые отрасли ЖКХ и энергетики уже имеют опыт применения этого метода, что значительно повышает инвестиционную привлекательность таких отраслей. Для сфер теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения ФЗ "О концессионных соглашениях" выделяет пласт отдельных положений об условиях проведения конкурса, о существенных условиях концессионного соглашения, о показателях деятельности концессионера, которые нацелены на долгосрочную фиксацию параметров тарифа в концессионном соглашении. В частности, если для концессионера определен метод обеспечения доходности инвестированного капитала, в концессионном соглашении должны содержаться такие параметры, как срок окупаемости инвестиций концессионера, размер инвестированного капитала, норма доходности инвестированного капитала. В сфере обращения с ТКО, согласно проекту, возможность указания в концессионном соглашении параметров возврата инвестированного капитала является ограниченной. Единственный долгосрочный метод регулирования - метод индексации с долгосрочными параметрами, которые не учитывают капитальные затраты концессионера (базовый уровень операционных расходов и индекс эффективности операционных расходов). Таким образом, по сравнению с другими сферами ЖКХ регулирование тарифов в области ЖКХ имеет не так много возможностей в части возврата инвестиций.
В-третьих, продолжительность долгосрочного периода регулирования и обязательность установления долгосрочных тарифов на уровне закона и проекта постановления не устанавливается. Наличие ранее в ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" минимального срока долгосрочного периода (не менее трех лет, при установлении долгосрочных тарифов впервые и не менее пяти лет при установлении долгосрочных тарифов в последующем) гарантировало возможность установления тарифов на указанные сроки. Отсутствие установления минимальной продолжительности долгосрочных тарифов может привести к нивелированию института долгосрочных тарифов в сфере обращения отходов.
Проект находится в последней стадии доработки, кроме того, не принят целый ряд нормативно-правовых актов в сфере регулирования тарифов в области обращения с отходами. Общие тенденции развития экологического законодательства продолжают улучшать условия для реализации проектов ГЧП и концессионных соглашений. Большое значение имеет то, что на уровне закона было установлено правило о компенсации в тарифе экономически обоснованных расходов на реализацию производственных и инвестиционных программ и обеспечении экономически обоснованного уровня доходности текущей деятельности и инвестированного капитала вне зависимости от избранного метода регулирования цен операторов. При этом в новом документе целесообразно проработать вопросы ограничения минимальных цен по договорам с региональным оператором, установления в качестве возможного метода RAB-регулирования, а также увеличения долгосрочного периода регулирования.
Необходимо дождаться принятия документов правительства РФ и актов субъектов РФ, которые будут более подробно регулировать взаимоотношения (договорные и финансовые) операторов и региональных операторов по обращению с ТКО. Для инвесторов в первую очередь важно, чтобы эти документы учитывали обязательства как частных, так и публичных партнеров в рамках уже существующих и реализуемых концессионных проектов.
Источник:  http://www.rg.ru



Лицензия управляющей организации при реорганизации

Главная » Правовое просвещение » Статьи и публикации
    9 октября 2015  |  Просмотров: 670
Лицензия управляющей организации при реорганизации
Журнал "Управление многоквартирным домом", № 10, 2015
Автор: Е.В. Шерешовец, директор компании «КИТ», зав. кафедрой правового регулирования строительства и ЖКХ Государственной Академии при Министерстве строительства и ЖКХ РФ
Сейчас все управляющие организации (УО) работают, имея лицензию. Но бизнес – процесс динамичный и может потребовать от юридического лица каких-то изменений – например, присоединения, слияния либо разделения. Что же в этом случае будет с лицензией и договорами управления многоквартирными домами (МКД)?
Исполнение обязательств в процессе реорганизации организации
Реорганизация юридических лиц регулируется ст. 57–62 ГК РФ, кроме того, реорганизация обществ с ограниченной ответственностью (а это самая распространенная форма для УО) регулируется ст. 53 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Под реорганизацией понимается прекращение деятельности юридического лица с переходом его прав и обязанностей к другим лицам, при этом, к последним переходят все права и обязанности юридического лица в соответствии с передаточным актом (ст. 58 ГК РФ). Правопреемство является универсальным – это полное правопреемство по имуществу, правам, обязанностям, дебиторской и кредиторской задолженности, интеллектуальной собственности (ст. 129 ГК РФ). Это императивная норма закона, которая не подлежит изменению и иному толкованию.
При реорганизации юридического лица, моментом перехода прав и обязанностей на вновь создаваемое (а при присоединении – на присоединившее к себе) юридическое лицо считается внесение в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) записи о прекращении деятельности первоначального юридического лица. Данное положение подтверждено Конституционным судом в определении от 07.12.2010 № 1620-О-О и в постановлении от 01.03.2012 № 5-П.
До внесения записи в ЕГРЮЛ организации, участвующие в реорганизации, несут права и обязанности по своим обязательствам самостоятельно, в т. ч. после вынесения решения о реорганизации. Следовательно, организации, утвердившие решение о реорганизации, продолжают вести деятельность (начислять заработную плату, оказывать услуги и выполнять работы по договорам управления и т. д.) в обычном порядке с отражением в своем учете текущих осуществляемых ими операций (в т. ч. связанных с реорганизацией) до момента внесения записи в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности компании. Окончательной формой отчетности реорганизуемой организации будет заключительная отчетность. Оформляется такая отчетность в соответствии с Методическими указаниями по формированию бухгалтерской отчетности при осуществлении реорганизации организаций, утв. приказом Минфина России от 20.05.2003 № 44н (Методические указания). При этом производится закрытие счета учета прибылей и убытков реорганизуемой организации. При закрытии реорганизуемой организации ее учредители имеют право на основании договора о присоединении распределить чистую прибыль присоединяющейся организации.
Таким образом, в период реорганизации УО самостоятельно выполняет все обязательства по договорам. Права и обязанности УО по действующим договорам управления переходят к новой организации (полученной в результате реорганизации, либо присоединения) с момента внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении деятельности реорганизованной УО. До прекращения деятельности УО собственники помещений в управляемых ею МКД вносят плату за жилищно-коммунальные услуги на счет УО, находящейся в процессе реорганизации.
Сохранение действия лицензии
В соответствии с ч. 1 ст. 192 ЖК РФ УО управляет МКД на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, выданной органом государственного жилищного надзора по решению лицензионной комиссии субъекта РФ.
В соответствии с ч. 5 ст. 192 ЖК РФ к отношениям, связанным с осуществлением лицензирования деятельности по управлению МКД, применяются положения Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (Федеральный закон № 99-ФЗ) с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом. В Жилищном кодексе не сказано о последствиях реорганизации лицензиата, поэтому действуют правила специального закона.
Согласно ст. 20 Федерального закона № 99-ФЗ при реорганизации в форме присоединения, разделения либо выделения действие лицензии для УО прекращается. Соответствующая запись в реестр лицензий вносится лицензирующим органом в день получения от федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, сведений о прекращении юридическим лицом деятельности (ст. 21 Федерального закона № 99-ФЗ). При этом лицензия у присоединяющей или отсоединяющей компании (при наличии) не терпит никаких изменений и продолжает действовать после процесса реорганизации в форме присоединения или выделения. Для новых УО, получившихся в ходе разделения либо выделения, необходимо получать отдельную лицензию. При реорганизации в форме преобразования или слияния при наличии на дату государственной регистрации правопреемника реорганизованных юридических лиц у каждого участвующего в слиянии юридического лица лицензии на один и тот же вид деятельности лицензия сохраняется (поп. 3 п. 12 ст. 20 Федерального закона № 99-ФЗ).
http://www.gkh.ru/journals/9625/101037





Согласие собственников помещений в МКД на выделение мест для курения

Главная » Правовое просвещение » Статьи и публикации
    1 октября 2015  |  Просмотров: 610
Документы, подтверждающие согласие собственников помещений в МКД на выделение мест для курения

Скоро вступят в силу Приказ Минстроя России № 756/пр, Минздрава России № 786н от 28.11.2014, которыми определены требованиях к выделению и оснащению специальных мест на открытом воздухе для курения табака, к выделению и оборудованию изолированных помещений для курения табака (далее – Требования к местам курения).
Приказ опубликован 14.04.2015 на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru и вступает в законную силу через шесть месяцев со дня его официального опубликования (п. 2 приказа Минстроя России № 756/пр, Минздрава России № 786н от 28.11.2014), то есть с 14 октября 2015 года.
Согласно п. 1 Требований к местам для курения специальные места на открытом воздухе для курения табака и изолированные помещения для курения табака, которые оборудованы системами вентиляции, выделяются, в том числе, в местах общего пользования многоквартирных домов. Причем такое решение принимается собственником имущества или иным лицом, уполномоченным на то собственником имущества.
Общее имущество в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам помещений в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
В частности, собственникам помещений в МКД принадлежат помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, межквартирные лестничные площадки, а также земельный участок, на котором расположен МКД (в случае, если такой участок в установленном порядке включен в состав общего имущества собственников помещений в МКД).
Перечисленные объекты, как правило, и являются местами для курения. После вступления в силу приказа Минстроя России № 756/пр, Минздрава России № 786н от 28.11.2014 такие места должны соответствовать установленным Требованиям к местам для курения.
Остается выяснить, в какой форме собственники помещений в МКД принимают решение о выделении специальных мест в МКД для курения табака.
В соответствии с ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления многоквартирным домом. Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Значит, решение о выделении специальных мест для курения в МКД должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в МКД? Да, но не совсем.
К сведению
Законодательством не установлены сроки, в которые общее собрание собственников помещений в МКД должно принять решение о выделении отдельных мест для курения табака в МКД.
Положениями ЖК РФ вопрос о выделении специальных мест для курения в МКД не рассматривается как отдельный вопрос, по которому принимает решение общее собрание собственников помещений в МКД. Кроме того, не в каждом МКД собственники настолько дисциплинированы и проведут отдельно общее собрание собственников помещений в МКД для решения вопроса о выделении отдельных мест для курения в МКД.
Отметим, что в п. 1 Требований к местам для курения предусмотрено принятие решения о выделении мест для курения в МКД не только собственником имущества, но и иным лицом, уполномоченным на то собственником имущества.
Подробнее о документах, которыми, в соответствии с выбранным способом управления МКД, собственники помещений в МКД могут уполномочить лицо, осуществляющее управление домом, на устройство в МКД мест для курения читайте в Электронной системе "Управление многоквартирным домом"



ДЕЙСТВУЮЩИЕ ПРОЕКТЫ: 1.Проект "Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг в отдаленных районах Приморского края"; 2.Проект "Повышение общественной активности граждан в Приморском крае"


Новости проектов
Мероприятия проектов
Оценки эффективности проектов

"Социально ориентированные НКО Приморья, ДВФО и Забайкалья"

Новости СО НКО
Методические материалы
Перечень организаций

Комфортная городская среда


Новости
Документы
Методические материалы