Документы, которые необходимо разработать для проведения общего собрания собственников помещений в МКД

Главная » Правовое просвещение » Статьи и публикации
    27 августа 2015  |  Просмотров: 646
Документы, которые необходимо разработать для проведения общего собрания собственников помещений в МКД

Автор: Анестратенко М.Д. главный редактор ТН "Городское хозяйство и ЖКХ" ЗАО "МЦФЭР"
Тема: Управление землей и имуществом, жилищным фондом
Жилищным кодексом Российской Федерации на собственника, иное лицо, указанное в ст. 45 ЖК РФ по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме возложен ряд обязанностей по подготовке и проведению такого собрания.
Эти положения в ЖК РФ направлены на реализацию следующих задач, связанных с подготовкой к проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме:
* защита прав собственников помещений в многоквартирном доме по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, так как любое общее собрание собственников помещений затрагивает интересы всех собственников в данном доме;
* тщательная подготовка соответствующих документов по проведению общего собрания собственников помещений, так как впоследствии данные документы будут основой по исполнению решений общего собрания: заключению договоров, определению способа управления многоквартирным домом, проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и т.д.;
* соблюдение процедуры проведения общего собрания собственников помещений в МКД, так как механизм организации и проведения общего собрания сложен и любая оплошность инициатора такого собрания может привести к конфликтам между собственниками помещений, оспариванию решений общего собрания или их отмене.
Уведомление о проведении общего собрания, где указываются: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание, форма проведения общего собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование), повестка дня собрания, место и время проведения собрания, место, где можно будет ознакомиться с проектом устава и другими документами. А в случае заочного голосования – место и сроки представления бюллетеней (решений) для голосования.
Для того чтобы общее собрание собственников помещений прошло успешно и чтобы каждый из собственников помещений в многоквартирном доме мог выразить свое мнение по вопросам повестки дня такого собрания, лицу, по инициативе которого созывается данное собрание следует заранее подготовить ряд документов. Некоторые из них прямо предусмотрены положениями ЖК РФ, а необходимость в подготовке других вытекает из практических соображений.
Итак, к таким документам относятся:
* уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Наличие такого документа, как уведомление закреплено в ч. 4 ст. 45 ЖК РФ и является обязательным для исполнения в связи с тем, что лицо, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в МКД, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении общего собрания;
* лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания помещений в многоквартирном доме. Наличие указанного документа также закреплено в ч. 4 ст. 45 ЖК РФ и является обязательным для исполнения в связи с тем, что данный документ является единственным доказательством того, что, во-первых, собственники помещений были уведомлены о проведении общего собрания, а, во-вторых, такое уведомление было направлено в установленный законом срок;
* лист регистрации вручения решений собственников помещений в многоквартирном доме (в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования). Наличие указанного документа также закреплено в ч. 4 ст. 45 ЖК РФ и является обязательным для исполнения в связи с тем, что данный документ подтверждает то, что собственники помещений в многоквартирном доме ознакомлены с повесткой дня общего собрания и имели возможность обсудить вопросы, поставленные на голосование;
* сведения о собственниках помещений в МКД. Оформление данных сведений в определенной форме не предусмотрено законодательством. Вместе с тем, без указанных сведений общее собрание невозможно провести с технической точки зрения, так как будут отсутствовать исходные данные о праве собственности на помещения в таком доме лиц, участвующих в общем собрании и, как следствие, о праве участия в нем;
* схема распределения долей в многоквартирном доме. Целесообразность оформления такого документа вызвана необходимостью подсчета голосов, количество которых пропорционально доле в праве на общее имущество в многоквартирном доме;
* лист регистрации собственников помещений в многоквартирном доме. Данный документ также конкретно не указан в ЖК РФ, но его наличие является подтверждением правомочности (наличия кворума) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
* решения собственников помещений в многоквартирном доме (в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования). В соответствии с ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:
* сведения о лице, участвующем в голосовании;
* сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
* решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
* проекты документов, которые должны быть рассмотрены и утверждены на общем собрании. Обязательность требований к оформлению таких документов вытекает из их содержания. При этом следует учитывать, что если на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме утверждается какой-либо документ, то в дальнейшем изменения в него должны вноситься (утверждаться) в таком же порядке, как и принимался данный документ, т. е. путем принятия соответствующего решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. К примеру, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме утвержден договор управления данным домом, то условия проекта договора и самого договора, предложенного к подписанию сторонами, должны быть идентичны, а дополнения и изменения в него должны утверждаться также общим собранием;
* проект протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Обязательность наличия протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме предусмотрена ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в соответствии с которой решения общего собрания таких собственников оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Также следует учитывать, что согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Следовательно, в проект протокола следует включать только те вопросы, которые включены в повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанную в уведомлении о проведении такого собрания.
Источник:  http://www.gkh.ru/journals/2707/100279/




Процедура аннулирования лицензии УО на осуществление деятельности по управлению МКД

Главная » Правовое просвещение » Статьи и публикации
    22 августа 2015  |  Просмотров: 456
Процедура аннулирования лицензии УО на осуществление деятельности по управлению МКД

Согласно ч. 1 ст. 199 ЖК РФ лицензия аннулируется по решению суда. При этом соответствующее заявление в суд подает орган государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии.
Рассмотрение лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии УО происходит по основаниям, указанным в ч. 2 ст. 199 ЖК РФ.
Действие лицензии в силу ч. 3 ст. 199 ЖК РФ прекращается в связи с аннулированием лицензии по решению суда и иным основаниям, указанным в Федеральном законе от 04.05.2011 № 99-ФЗ"О лицензировании отдельных видов деятельности", со дня внесения соответствующих записей в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.
В свою очередь, основания для исключения из реестра лицензий субъекта РФ сведений о многоквартирных домах перечислены в ч. 5 ст. 198 ЖК РФ, согласно которой правовая конструкция аннулирования лицензии УО на управление МКД и прекращения ее действия следующая:
Орган государственного жилищного надзора в течение календарного года два и более раза выдает предписания в отношении многоквартирного дома или многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.
Лицензиат не исполняет выданные органом государственного жилищного надзора предписания или исполняет их ненадлежащим образом.
Суд два и более раза назначает лицензиату и/или должностному лицу, должностным лицам лицензиата административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органом государственного жилищного надзора.
Орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, утвержденные уполномоченным органом исполнительной власти, исключает из реестра лицензий субъекта РФ сведения о многоквартирных домах, в отношении которых судом назначены административные нарушения.
Лицензионная комиссия рассматривает вопрос об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии, т.к. общая площадь помещений в многоквартирных домах, исключенных из реестра, составляет 15 (пятнадцать) и более процентов от общей площади помещений в МКД, деятельность по управлению которыми осуществлял лицензиат в течение календарного года, предшествующего дате принятия лицензионной комиссией решения об обращении в суд.
Орган государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии обращается в суд с заявлением об аннулировании лицензии УО.
Важно отметить, что согласно вновь введенной ч. 5.1 ст. 198 ЖК РФ в случае, если в течение календарного года лицензиату и (или) должностному лицу, должностным лицам лицензиата судом два и более раза было назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение выданного органом государственного жилищного надзора предписания об устранении нарушений лицензионных требований, предусмотренных п. 1 – 5 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, из реестра лицензий субъекта РФ исключаются сведения обо всех МКД, в отношении которых лицензиат осуществляет деятельность по управлению, за исключением случая принятия решения, предусмотренного ч. 7 ст. 198 ЖК РФ.
Также следует отметить, что управляющая организация осуществляет свою деятельность по управлению МКД на основании заключенного договора управления МКД, который продолжает свое действие и после прекращения действия лицензии УО. Если законодатель не устранит данную правовую проблему, то в дальнейшем не исключены судебные разбирательства между органами государственного жилищного надзора, управляющими организациями, и, возможно, собственниками помещений в МКД.
Однако законодатель оставляет собственникам помещений в МКД право самим решить, хотят ли они и дальше пользоваться услугами управляющей организации.
Более подробно об уведомлении органа жилнадзора о принятом на общем собрании решении, о перечне оснований для аннулирования лицензии, о действии лицензиата, имеющий намерение прекратить лицензируемый вид деятельности вы можете узнать в Электронной системе "Управление многоквартирным домом".
http://www.gkh.ru/journals/2707/100343


Взносы в фонд капремонта: порядок бухучета операций

Главная » Правовое просвещение » Статьи и публикации
    18 августа 2015  |  Просмотров: 446
Взносы в фонд капремонта: порядок бухучета операций

Минфин РФ в своем письме № 02-07-07/46003 от 10 августа 2015 г. уточняет порядок бухучета операций по перечислению взносов на капитальный ремонт в фонд капремонта.
В письме отмечается, что в учетной политике следует установить порядок признания расходов на осуществление капремонта расходами текущего финансового периода на основании отчетов о выполнении работ.
Начисление расходов по уплате взносов в фонд капитального ремонта отражается в корреспонденции со счетом 0 401 50 000 «Расходы будущих периодов».
При этом субъекту учета следует организовать аналитический (управленческий) учет на забалансовых счетах по каждому объекту (помещению в многоквартирном доме или многоквартирному дому).
Списание расходов на сумму взносов, перечисленных в фонд капремонта, при выбытии объектов учета, следует отражать в корреспонденции со счетом 0 401 20 273 «Чрезвычайные расходы по операциям с активами».
Расходы по перечислению взносов на капремонт следует отражать по подстатье 225 «Работы, услуги по содержанию имущества» классификации операций сектора госуправления в увязке с кодом вида расходов 244 «Прочая закупка товаров, работ и услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд».Скачать письмоpismo-02-07-0746003-ot-10-avgusta-2015-g..pdf [482.41 Kb] (cкачиваний: 205)
Источник: Лента.ру



Проведение капитального ремонта МКД до срока

Главная » Правовое просвещение » Статьи и публикации
    7 августа 2015  |  Просмотров: 416
Проведение капитального ремонта МКД до срока, определенного региональной программой капитального ремонта, силами управляющей организации

Автор: Нестеренко Д.А. юрист-эксперт ОН "Городское хозяйство и ЖКХ "ЗАО "МЦФЭР"
Тема: Капитальный ремонт
Статьей 168 Жилищного кодекса РФ установлено, что предельные сроки проведения капитального ремонта общего имущества в МКД определяются региональной программой капитального ремонта.
Региональная программа капитального ремонта формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта РФ, который может достигать тридцати лет и более.
Однако, собственники помещений в некоторых МКД хотят поручить "своей" управляющей организации провести капитальный ремонт отдельных элементов МКД, не дожидаясь срока, установленного региональной программой капитального ремонта.
Рассмотрим эту возможность подробней.
Согласно ст. 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в этом доме.
При этом собственники помещений в МКД в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление этим домом, регионального оператора либо по собственной инициативе.
Частью 4.1 ст. 170 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в МКД вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта.
Для успешной реализации такого решения необходимо соблюдение условия о том, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.
Согласно ч. 5 ст. 189 ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества в этом МКД должны быть определены или утверждены:
* перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
* смета расходов на капитальный ремонт;
* сроки проведения капитального ремонта;
* источники финансирования капитального ремонта;
лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Что касается выбора исполнителя, который может выполнять работы в рамках проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, необходимо отметить, что он напрямую зависит от избранного собственниками помещений в МКД способа формирования фонда капитального ремонта.
В случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, согласно п. 3 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ региональный оператор осуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, обязан привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры (ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). При этом выбор им подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД согласно ч. 5 ст. 182 ЖК РФ осуществляется в порядке, установленном Правительством РФ.
Источник - http://www.gkh.ru/journals/2707/100185/



Куда спрячут графу «общедомовые нужды»

Главная » Правовое просвещение » Статьи и публикации
    4 августа 2015  |  Просмотров: 530
Куда спрячут графу «общедомовые нужды»

Плата за ресурсы, потребленные на ОДН, будет входить в плату за жилищные услуги, а ее размер ограничен региональным нормативом.
Сфера ЖКХ не дает покоя законодателям. Изменения в законы и постановления вносятся круглогодично, и уже мало кто верит, что реформа ЖКХ когда-нибудь закончится. Прежде всего потому, что никто не знает конкретной конечной цели. Как следствие, законотворцы действуют методом проб и ошибок. И вот пока люди заняты своими дачами и огородами, подоспели новые поправки.
Ошибка в квитанции
Итак, пробежимся по списку нововведений. Вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, инициированные Минстроем России (закон № 176 ФЗ). Теперь за некачественное предоставление услуг и за неверные квитанции УК будет обязана уплатить потребителю штраф, размер и порядок которого установит правительство РФ. Головной боли это нововведение коммунальщикам добавит несомненно, но, с другой стороны, заставит их ответственней относиться к выполнению своих обязанностей. Ведь на практике ошибка бухгалтерии является только проблемой жильца. Именно ему приходится тратить свое время и нервы на восстановление справедливости. Сейчас кивание на ошибку некой компьютерной программы уже не будет служить оправданием — придется раскошелиться.
Подделка подписей
Поправками вводится также очно-заочная форма голосования на общедомовом собрании: активные жильцы (в череповецком варианте — совет дома и примкнувшие к нему граждане) вырабатывают проект решения, а затем он доводится до остальных граждан, которые в заочной форме подписывают протоколы. Сами протоколы получают статус официального документа, что предполагает уголовную ответственность за их подделку.
В этом плане у УК грехов тоже накопилось порядком. Раньше действенных рычагов наказать за подделку подписей в протоколе собраний не было. Максимум — признание протокола недействительным, отмена решения собрания и, может быть, административное наказание пойманного за руку. Теперь риски любителей пойти легким путем значительно возрастают.
Расходы на ОДН
Еще один важнейший пункт вступит в силу с апреля 2016 года и может вызвать новую волну обсуждений. Плата за ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, будет входить в плату за жилищные услуги, а ее размер ограничен региональным нормативом. К чему это может привести?
«Благодаря этому уйдут в прошлое споры о размерах начислений, тщетные попытки жильцов проверить их обоснованность, а также обременение добросовестных потребителей оплатой всех „небалансов“ по дому», — подчеркнул заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, главный государственный жилищный инспектор РФ Андрей Чибис.
А споры действительно идут нешуточные. В каждом доме свои претензии к начислениям, но конфликты возникают ежемесячно. В полной мере собственники жилья все равно не разобрались, как эти злополучные «общедомовые нужды» рассчитываются и почему они резко выросли после перехода на прямые расчеты с ресурсниками.
Куда же денутся эти расходы, если они действительно имеют место? Их включат в тариф на содержание и текущий ремонт жилья. То есть они вернутся туда, где и были когда-то. Расходы на ОДН хотели сделать прозрачными, но, судя по всему, не получилось. Это во-первых. Во-вторых, этот шаг никоим образом не простимулировал экономию ресурсов. Так как жильцов в многоквартирном доме очень много, то надежда на то, что все будут стараться экономить (хотя бы выключать свет в подъезде утром и закрывать окна и двери в подъездах), не оправдалась. Если сейчас отнести эти расходы снова на баланс обслуживающей дом компании, то есть шанс, что в борьбе за сокращение собственных издержек она попытается экономить ресурсы силами своих сотрудников.
Нормативы
Жильцы будут обязаны платить за ОДН, но в размере, не превышающем установленные в регионе нормативы. При этом для того, чтобы управляющая компания подняла тариф на содержание жилья на размер платы за ОДН, согласно законодательству, нет необходимости проводить общее собрание собственников дома. По крайней мере, на этом этапе, возможно, обойдется без скандалов, так как люди крайне неохотно голосуют за повышение тарифов, не говоря уже о том, что граждан невероятно трудно убедить вообще прийти на собрание. А вот за расходы на общедомовые нужды, превышающие установленный норматив, будет теперь отвечать рублем УК. Предполагается, что с 1 сентября 2015 года Региональная энергетическая комиссия должна принять нормативы потребления для каждой категории домов, по которым уже с 2016 года будут производиться начисления. Законодатели обещают, что эти нормативы будут очень детальными и коснутся едва ли не каждой лампочки.
Снимет ли эта мера все вопросы? Фактически нам предлагается фиксированная плата за ОДН. То есть экономить на общих расходах жильцам становится вообще не интересно. В МКД с общедомовыми приборами учета будет видна разница между реальным потреблением дома и нормативным. Она станет иметь значение только для УК — это будет либо ее доход, либо убыток. Жильцам без разницы — они платят по нормативу. Но за установку общедомового прибора заплатили или заплатят именно жильцы. То есть вместо одних противоречий получаем другие. И конца этому не видно...
Источник: Медиа-Центр
Владимир Сентябрев



ДЕЙСТВУЮЩИЕ ПРОЕКТЫ: 1.Проект "Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг в отдаленных районах Приморского края"; 2.Проект "Повышение общественной активности граждан в Приморском крае"


Новости проектов
Мероприятия проектов
Оценки эффективности проектов

"Социально ориентированные НКО Приморья, ДВФО и Забайкалья"

Новости СО НКО
Методические материалы
Перечень организаций

Комфортная городская среда


Новости
Документы
Методические материалы